Comment bien préparer son prêt immobilier pour son achat en VEFA ?

Acheter un bien via Vente en État Futur d’Achèvement (VEFA) consiste à acheter un logement neuf qui n’est pas encore construit : on parle également d’une vente “sur plans”. Comme le bien faisant l’objet de la transaction n’existe pas encore, les démarches à suivre pour acheter un bien en VEFA sont légèrement différentes par rapport à un achat dans l’ancien, notamment en matière de financement. Découvrez tout ce qu’il y a à savoir pour préparer votre dossier de prêt pour un achat en VEFA.

Un plus grand délai pour trouver son financement

La première chose à savoir sur le financement d’un bien acheté en VEFA, c’est que le délai maximum pour obtenir un financement est beaucoup plus long. Cela vous laisse tout le temps nécessaire pour bien préparer votre dossier !

Hormis cet avantage, le montage de votre dossier et le dépôt de votre demande de prêt répondent aux mêmes exigences que pour un achat dans le neuf. Vous devez donc présenter aux banques des justificatifs de revenus et divers documents attestant de votre situation financière et professionnelle afin de prouver votre solvabilité. Le seul justificatif qui change, c’est que vous présentez un contrat de réservation plutôt qu’un compromis de vente pour justifier votre demande de prêt !

Ensuite, la banque analyse votre dossier et détermine si votre projet s’accorde avec votre capacité d’emprunt. Si vos revenus vous permettent d’assumer les mensualités nécessaires (sans dépasser les 35 % d’endettement) et que votre situation professionnelle est stable, vous avez donc toutes les chances d’obtenir votre prêt immobilier !

Un achat en deux temps grâce au contrat de réservation

Si les délais sont généralement plus longs pour ce type d’achat, c’est avant tout parce que les promoteurs immobiliers ne sont pas particulièrement pressés de recevoir votre argent. Le paiement d’un bien en VEFA se fait en réalité au fur et à mesure que les travaux avancent, soit plusieurs mois voire plusieurs années après la signature du contrat de réservation.

Au moment de la signature du contrat de réservation, vous versez simplement un dépôt de garantie, d’un montant de 5 % du prix du bien maximum. De manière générale, ce premier versement est financé par votre apport personnel : vous n’avez donc pas besoin d’obtenir votre financement dans les plus brefs délais.

Par la suite, les fonds obtenus via votre prêt seront débloqués au fur et à mesure, avec des versements encadrés par la loi à des moments bien précis :

  • à l’achèvement des fondations, vous versez 35 % du prix du bien
  • lors de la mise hors d’eau du logement, vous versez 45 % supplémentaire
  • lors de l’achèvement de l’immeuble ou du lot, vous versez encore 15 %
  • les 5 % restants sont versés à la remise des clés.

La possibilité de souscrire à un prêt aidé

Un achat en VEFA vous permet de souscrire à différents prêts aidés, soumis à conditions de ressources.

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Le Prêt à Taux Zéro est un prêt aidé destiné à l’achat d’une résidence principale. Il est attribué en fonction des ressources de l’emprunteur et du nombre de personnes qui composent le foyer, y compris les enfants à naître pour les grossesses de plus de 3 mois. Les plafonds de ressources et le prix d’achat maximal varient en fonction de la zone où se situe le bien (A, A1, B1, B2 ou C). Le PTZ est un prêt complémentaire, qui ne peut financer au maximum que 40 % du prix d’un logement neuf.

Le Prêt à l’Accession Sociale (PAS)

Le Prêt à l’Accession Sociale permet également de financer l’achat d’une résidence principale sous conditions de ressources fixées en fonction de la zone géographique et de la composition du foyer. Contrairement au PTZ, le PAS peut financer l’intégralité de l’opération.

Le Prêt à Taux Conventionné

Le Prêt à Taux Conventionné peut être accordé sans conditions de ressource maximum, avec un taux d’intérêt plafonné défini par l’État. Il peut servir à financer l’intégralité de l’opération, ou être souscrit en complément d’un autre prêt aidé tel que le PTZ. Il ne peut être employé que pour l’achat d’une résidence principale.

L’apport personnel pour un achat en VEFA

Un apport moins élevé

De manière générale, l’apport personnel permet à l’acquéreur de prendre en charge les différents frais d’acquisition de son bien : les frais de notaire, de dossier, et de garantie. On considère alors que l’apport personnel doit être d’une valeur équivalente à 10 % du prix du bien.

Or, les frais de notaire sont beaucoup moins élevés dans le neuf que dans l’ancien ! C’est la raison pour laquelle l’apport nécessaire à un achat en VEFA est moins important, de l’ordre de 5 %.

L’apport est employé avant le prêt

Lors d’un achat dans l’ancien, l’apport est versé au notaire en même temps que les fonds prêtés par la banque. Dans un achat dans le neuf, l’apport est versé bien avant le capital emprunté, et souvent bien même d’avoir un financement en poche !

Avec un apport de 5 % ou plus, vous disposez d’assez de ressources pour payer les frais de réservation de votre futur logement. Les autres versements interviennent bien après, ce qui vous laisse largement le temps de trouver un financement !

Les prêts aidés ne peuvent pas constituer l’apport

Si vous êtes éligible à un prêt aidé, vous pouvez financer une partie de votre bien avec un prêt à taux nul ou préférentiel. Attention cependant : ce n’est pas parce que ce prêt est un prêt “complémentaire” qu’il peut constituer un apport ! Vous devez forcément constituer votre apport personnel par vous-même, idéalement via votre épargne.

En réalité, seul un prêt-relais peut faire office d’apport dans le cadre d’un nouvel achat. Attention cependant : ce type de prêt présente un délai de remboursement très court, de seulement 12 mois renouvelables une fois ! Or, ce délai n’est pas toujours compatible avec un achat en VEFA.

La possibilité de rembourser son prêt en différé

Sachant que vous obtiendrez votre financement plusieurs mois avant de pouvoir véritablement emménager vous avez la possibilité de demander un remboursement différé pour ne pas avoir à assumer votre loyer actuel et vos mensualités en même temps. Bien que ce soit la solution la plus simple pour rembourser son crédit lors d’un achat en VEFA, le fait que les fonds soient versés en plusieurs fois (comme évoqué plus haut) génère des intérêts intercalaires pendant toute la durée de non-remboursement.

En effet, même si vous différez le remboursement du capital, la banque émet des intérêts sur les fonds qu’elle débloque, et ce au fur et à mesure qu’elle les verse au promoteur. On parle alors d’intérêts intercalaires puisque les intérêts évoluent avec les différents versements. À la fin de la construction, au moment du dernier versement de 5 %, les intérêts que vous devrez payer seront donc très élevés, à hauteur de 80 % de la mensualité !

Pour ne pas avoir à gérer ces intérêts intercalaires croissants, vous avez la possibilité d’opter pour un différé total, qui consiste à reporter le remboursement des intérêts au moment du début du remboursement du capital, soit la remise des clés. Cependant, cela revient à payer des intérêts sur vos intérêts, ce qui représente un coût important si les travaux durent plus longtemps que prévu.